稳房贷重在“分类调控”与“差别化”-欧博官网登录地址

（原标题：大位房贷轻在分类调控与差别化）资金对楼市的影响不言而喻，2015年以来，热点楼市疯狂，特杠杆导致投资和投机抹黑蔓延到。2016年，近40%的银行信贷投向房地产，追加房贷快速增长了38%，并占商品房销售额的50%。

今年两会期间，面临记者关于杠杆快速增长的发问，央行行长周小川回应，房贷快速增长有助居民买房，有助叛库存，但又更容易使房价下降。总体来说，住房贷款在中国还不会以比较较慢的速度发展，但显然要必要均衡，随着住房政策调整，估算不会必要减慢。

显然，信贷要反对去库存和合理市场需求，但特杠杆驱动房价下跌，未来要掌控杠杆。大家有可能还忘记，始自2014年9月的新一轮楼市政策调整，一开始就特别强调分类调控、实施地方主体责任、房贷政策差别化等总基调。

但是，由于2016年经济快速增长有卡住底线的风险，基于实施快速增长目标的考核时，托底的一面有意无意占到了绝对优势。2016年10月以后，热点城市整齐划一地抛重磅楼市调控政策。风险必需要防止，但更加要明白的是，楼市风险不出楼市自身，而在于监管体制并未理顺，如地方主体责任、分类调控落地效果很差，再行如监管协商严重不足，资金管理制度和杠杆政策没获得严格执行。

去年下半年以来，楼市调控一轮又一轮，但凡哪个城市投机抹黑冒头，政策即以十分低的效率实施，比如近期的环北京（楼盘）、的环上海（楼盘）启动出租汽车，杭州（楼盘）、三亚（楼盘）增强出租汽车和限贷等，以及通过严厉打击首付债、众筹炒房，禁令资管和投资基金接入热点楼市项目等，在热钱和楼市之间搭起防火墙。另外，实施多项新规规范财经、险要资投向和监管，春节前后进行债市去杠杆压制资金打滑等。此外，周小川行长还在今年两会期间表态，金融监管协商机制已构成，比如对资产管理产品的定义、范畴、监管标准等获得了共识，统一的债券交易监管办法也要揭晓。

热点楼市被掌控寄居了，资金监管空白被挡住了，楼市政策就应当改向分类调控的另一面，即反对合理住房市场需求，反对广大三四线城市去库存。由此，住房信贷政策才确实做差别化，楼市分类调控的原则才确实落地。一眼辨别以上楼市调控政策进化史难于找到，其中仅次于的有所不同才是在于更加特别强调分类调控和差别化调控。

笔者由此预计，推展分类调控和差别化确实落地，这或是住房贷款政策与时俱进的大方向。全国336个地级市中，目前房价上升的占到34%。同比下跌的200多个城市中，涨幅在5%以下的占到比近60%，房价涨幅多达10%的只有20个城市。

也就是说，只要掌控寄居这20个城市，楼市风险就会愈演愈烈。同时，挡住金融监管空白，搭起好防火墙，就能掌控寄居泡沫风险和资金打滑。

三期变换背景下，新兴产业方兴未艾，要攻下大位快速增长底线，无法忽略楼市的起到。比起10年前，当前楼市量价、交投等各个指标全部刷了5-10倍。

房地产这个庞然大物的些许变化，对上下游诸多行业、对固定资产投资、对消费等，影响都是极大的。据笔者调研，特别是在我国中西部很多城市，目前60%-80%的固定资产投资来自房地产，楼市潜在库存必须5-10年消化。同时，农民入城、农民工在城市（镇）扎根，人口自小城市迁到大城市和都市圈的心愿很反感。

周小川回应，房地产开发是一个很长的产业链，造就一系列产业供给，所以房贷无法非常简单地看做是买房子，实质上不会传送到相当大的产业链上。银监会副主席王兆星也回应，房地产蓬勃发展对经济茁壮、财政税收及银行资产与利润都有巨大贡献。房地产在不经常出现大泡沫、大波动的环境中平稳身体健康快速增长是银行界乐意看见的。

可见，对房地产、住房要有全新客观的了解。房子是用来寄居的，不是用来油炸的，这是我国时隔1998年住房市场化改革、2007年强化住房确保后，对未来房地产和住房发展又一个里程碑的改革定位和发展导向。因此，要抛弃情绪式地抨击房地产的理念，抛弃房地产工具化；另一方面，要认识到过去20年交投皆维持20%的高快速增长后，楼市在历史高位的变化对经济金融的冲击。

同时，也要认识到，我国不存在极大的城乡差距，当前都市圈建设、小城镇建设于是以如火如荼。尽管城镇常住人口户均享有住房套数超过1.1套，但存量房中有20%的初建上世纪70-80年代供应紧缺时期，甚至在计划经济时期，有30%的存量房缺乏独立国家厨房、卫生间或阳台等设施。

即便是上海，水管和污水处理设施也不完善。这就是对楼市的客观了解，也是被迫面临的现实。一方面，热点楼市要掌控，投机抹黑市场需求要压制；另一方面，住房消费升级和城镇化之后前进的背景下，要反对合理市场需求、新市民入城购房市场需求。此外，三四线楼市隐性库存相当大，将去库存与城镇化与众不同，强化三四线城市与大城市之间基础设施互联互通、公共服务均等化，几乎可以构建城镇化和房地产的良性循环。

从国际上看，居民构建住房市场需求广泛倚赖银行信贷杠杆反对，预售和按揭被指出是推展房地产发展的根本性发明者。20世纪80年代，美国社区银行储贷协会90%的贷款投向居民住房按揭。

90年代以来，两房协助数千万人构建住房梦。截至2000年，日本住房金融公库获取了76万亿日元的住房贷款，多达了全部市场化金融机构获取的66万亿日元的规模。而且，美国和日本等国家，为反对住房消费，住房贷款首付比例仅有为10%-20%，相比之下高于我国。

在我国，随着多渠道必要融资的大发展，制造业生产能力不足，再加创业和现代服务业改向资本市场融资，银行已开始调整贷款结构，即从制造业和企业贷款改向房地产和消费贷款。这就是缘何，周小川行长和王兆星副主席对于个人住房贷款给与如此低地位和重要性评价的原因。未来住房贷款政策如何确实做分类调控差别化？笔者建议，严格控制资金转入热点楼市和特杠杆后，对于合理住房市场需求、提高型住房市场需求，三四线城市去库存，基于新型城镇化、基础设施互联互通、公共服务均等化和补短板带给的极大红利和不动产长年贬值，以及国有有限公司银行充分发挥政策性住房金融的职能考虑到，银行业整体将大力发展按揭贷款业务。

银行信贷的积极参与，对经济快速增长和转型，对平稳和风险防止，对于民生表达意见和分享发展，都是理应之义。

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